SENZA UNA DELIBERA CHE APPROVI LA SPESA L'AMMINISTRATORE NON PUO' PRETENDERE IL RIMBORSO SPESE

CASSAZIONE 27 GENNAIO 2012, N. 1224  
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
 
 
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:                           
Dott. TRIOLA Roberto Michele -  Presidente 
Dott. BURSESE  Gaetano Antonio -  Consigliere 
Dott. MATERA Lina -  rel. Consigliere 
Dott. PETITTI  Stefano -  Consigliere 
Dott. D'ASCOLA Pasquale -  Consigliere
 
ha pronunciato la seguente:                                         
SENTENZA
 
sul ricorso 9856/2006 proposto da:
VITA NOVA SRL (OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro-tempore L.P.,  elettivamente  domiciliato  in   ROMA, presso lo studio dell'avvocato M. F.,  rappresentato e difeso dall'avvocato B. S.;
                                                       - ricorrente -
contro
V.R.  (OMISSIS),  elettivamente  domiciliato  in ROMA,  presso  lo  studio  dell'avvocato  I. S., rappresentato e difeso dall'avvocato P. E.;
                                                 - controricorrente -
 
avverso  la  sentenza  n. 312/2005 della CORTE D'APPELLO  di  NAPOLI, depositata il 07/02/2005*;
udita  la  relazione  della causa svolta nella pubblica  udienza  del 16/12/2011 dal Consigliere Dott. LINA MATERA;
udito   l'Avvocato  R.  S.  con  delega  depositata  in  udienza dell'Avvocato  P. E., difensore del  resistente  che  ha chiesto di riportarsi agli scritti depositati;
udito  il  P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale  Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
 
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
 
Con atto di citazione notificato il 6-4-2002 la Vita Nova s.r.l.
assumeva che con atto per notaio Iaccarino dei 30-6-1994 aveva venduto a V.R. un appartamento sito in (OMISSIS); che nel detto atto la parte acquirente aveva dato mandato alla società venditrice di redigere e depositare il regolamento di condominio con le annesse tabelle millesimali, nonchè ampio mandato per l'amministrazione condominiale; che in adempimento di tale mandato la venditrice aveva gestito l'intero fabbricato, provvedendo al pagamento delle spese necessarie per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio; che il V., per il periodo dal 30-6-1994 al 31-12-2000, era rimasto debitore della somma di Euro 5.992,92. Tanto premesso, l'attrice chiedeva la condanna del convenuto al pagamento della predetta somma per oneri condominiali ovvero, in via gradata, a titolo di indebito arricchimento.
Con sentenza del 9-1-2004 il Tribunale di Napoli, ritenuto che nella specie trovavano applicazione le norme sul mandato e non quelle sul condominio, in accoglimento della domanda condannava il V. al pagamento della somma richiesta dall'attrice, oltre agli interessi moratori dal 7-2-2002.
Avverso tale decisione proponeva appello il V..
Con sentenza depositata il 7-2-2005 la Corte di Appello di Napoli, in riforma della sentenza impugnata, dichiarava improponibile la domanda, per difetto di legittimazione e del diritto azionato. In motivazione, la Corte territoriale rilevava che la società Vita Nova, nella clausola 4 del contratto di compravendita del 30-6-1994, aveva dato atto che l'unità immobiliare alienata al V. faceva parte di un edificio in condominio; che nella specie, pertanto, trovavano applicazione i principi giuridici dettati in materia di amministrazione condominiale; che in base a tale disciplina la società istante, per poter richiedere il pagamento di contributi o conguagli rispetto agli acconti versati, avrebbe dovuto farsi legittimare dall'assemblea nella carica di amministratrice, sottoporre all'approvazione dei condomini-proprietari le tabelle millesimali e il regolamento, e sottoporre all'approvazione dell'assemblea le voci di spesa.
Per la cassazione di tale sentenza ricorre la Vita Nova s.r.l., sulla base di un unico motivo.
Il V. resiste con controricorso.
In prossimità dell'udienza entrambe le parti hanno depositato memorie.
 
MOTIVI DELLA DECISIONE
 
Con l'unico motivo la ricorrente, lamentando l'"errata individuazione della norma regolatrice della controversia" e vizi di motivazione, deduce che, data la mancanza di regolari tabelle millesimali, di un valido regolamento e di un legittimo organo gestore delle cose comuni, nella fattispecie in esame non possono trovare applicazione le norme sul condominio. Fa presente che la clausola contenuta nel contratto di vendita prevedeva il conferimento di un incarico per la "redazione ed il deposito del regolamento di condominio con annesse tabelle millesimali", senza il quale non si sarebbe potuto amministrare il condominio per il tempo necessario alla sua costituzione. Sostiene che tale incarico va inquadrato nella disciplina del mandato, con conseguente applicazione dell'art. 1720 c.c., in forza del quale al mandatario vanno rimborsate le anticipazioni fatte per l'adempimento dell'incarico al medesimo conferito.
Il motivo è infondato.
Secondo il costante orientamento di questa Corte, il condominio negli edifici viene ad esistenza per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà per piani orizzontali, a prescindere dalla approvazione di un regolamento di condominio e dalla completezza e validità dello stesso (Cass. 4-6-2008 n. 14813; anche Cass. 18-1-1982 n. 319; Cass. 22-6-1982 n. 3787). Il semplice frazionamento della proprietà di un edificio per effetto del trasferimento delle singole unità immobiliari a soggetti diversi, pertanto, comporta il sorgere di uno stato di condominio.
Tanto è sufficiente ai fini dell'applicazione delle apposite disposizioni di legge (artt. 1100-1139 c.c.), non richiedendosi preliminarmente la formazione del regolamento condominiale nè l'approvazione delle tabelle millesimali.
Ne discende l'infondatezza dell'assunto della ricorrente, secondo cui, nella specie, il condominio sarebbe venuto ad esistenza solo a seguito della formazione del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali, con conseguente applicabilità fino a tale momento delle norme sul mandato. Al contrario, avendo insindacabilmente accertato che l'unità immobiliare alienata al V. faceva parte di un edificio condominiale, correttamente la Corte di Appello ha ritenuto operanti le norme sul condominio e rilevato che l'attrice, per ottenere conguagli e rimborsi per le anticipazioni sostenute per l'amministrazione del fabbricato, avrebbe dovuto in primo luogo farsi legittimare dall'assemblea nella carica di amministratrice, in secondo luogo sottoporre all'approvazione dei condomini il regolamento e le tabelle millesimali, e infine far approvare dall'assemblea le voci di spesa. In assenza di una deliberazione dell'assemblea, infatti, nemmeno l'amministratore può pretendere il rimborso delle spese da esso sostenute, in quanto il principio posto dall'art. 1720 c.c. (secondo il quale il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario) deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido nè esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea (cfr. Cass. 27-6-2011 n. 14197).
Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese sostenute dal resistente nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.
 
P.Q.M.
 
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 16 dicembre 2011.
Depositato in Cancelleria il 27 gennaio 2012